Сохранение ипотечной квартиры при процедуре банкротства

Если имущество должника – будь то квартира, земельный участок или автомобиль – находится в залоге у банка, оно подлежит реализации в рамках процедуры банкротства. Это правило применяется и к единственному жилью, приобретаемому в ипотеку, – кроме ситуаций, когда у должника или его близких есть желание и финансовая возможность продолжить исполнение обязательств по кредитному договору. Несмотря на такую практику, к нам обратилась клиентка со сложной ситуацией: она понимала, что может лишиться ипотечной квартиры во время процедуры банкротства, но стремилась защитить интересы своих детей и не потерять жилье. Ее запрос был четким – сохранить квартиру. Клиентка – предприниматель, мать троих детей – оказалась в ситуации, когда бизнес перестал приносить доход, одновременно платить по ипотеке и за аренду жилья стало невозможно. Это привело к инициации процедуры банкротства. На момент подачи заявления квартира еще не была введена в эксплуатацию, хотя степень готовности объекта превышала 90%. Это создавало серьезную правовую неопределенность: согласно тогдашней судебной практике, незавершенные объекты не признавались «жильем, пригодным для проживания», а значит – не подпадали под защиту как единственное жилое помещение. Тем не менее, наша цель была четкой: добиться сохранения квартиры для семьи, особенно с учетом интересов троих детей. После признания клиентки банкротом суд ввел процедуру реализации имущества. Мы сразу начали работать в двух направлениях:

1. Активно вели переговоры с ПАО «Сбербанк России», который заявил требование в размере 4 598 967,35 руб. основного долга
2. Формировали новую судебную позицию, основанную на:

• высокой степени готовности объекта,
• реальной возможности его скорого ввода в эксплуатацию,
• наличии у бывшего супруга (созаемщика) стабильного дохода, достаточного для погашения кредита без ущерба для прожиточного минимума.

На тот момент Верховный Суд РФ еще не вынес Определения*, которое позже легло в основу практики по утверждению локальных планов реструктуризации в отношении незавершенного жилья. Но мы отслеживали законодательные новеллы и готовили почву для применения прогрессивного подхода. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении нашего заявления, ссылаясь на то, что объект «не пригоден для проживания», а также на некорректные данные Росреестра о наличии у нашей Клиентки доли в квартире, площадью 80,2 кв.м. Апелляционный суд поддержал эту позицию. Однако кассационная инстанция признала доводы должника обоснованными и направила дело на новое рассмотрение, указав, что нижестоящие суды формально подошли к рассмотрению дела. Повторное рассмотрение в первой инстанции вновь завершилось отказом – но апелляционный суд, детально изучив материалы в трех заседаниях, признал квартиру единственным пригодным жильем для семьи. *Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.04.2023 г. № 305-ЭС22-9597 по делу № А41-73644/2020

Результат

Постановление апелляционного арбитражного суда вступило в законную силу и не было обжаловано. Несмотря на развод, бывшие супруги объединились ради общей цели — обеспечить своим детям крышу над головой. И благодаря грамотной правовой позиции, настойчивости и глубокому пониманию развивающейся судебной практики, мы смогли сохранить квартиру для этой семьи.